<?xml encoding="utf-8"?>

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde yüklenicinin bir yapı meydana getirme, arsa sahibinin ise bu yapı karşılığında arsa paylarını devretme borcunu üstlendiği, karma nitelikli bir sözleşme türüdür. Yargıtay içtihatları ve yürürlükteki mevzuat uyarınca, bu sözleşmelerden doğan hakların üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi, hukuki güvenliğin sağlanması açısından kritik bir öneme sahiptir.

Tapu Siciline Şerh ve TMK m. 1009'un Önemi

Türk Medeni Kanunu'nun 1009. maddesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan hakların tapu kütüğüne şerhedilebileceğini düzenlemektedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2024/2714 E., 2025/2256 K. sayılı kararında da vurgulandığı üzere, sözleşmenin şerh edilmesi, bu hakların taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hak sahiplerine karşı ileri sürülebilmesine imkan tanır. Şerh edilmeyen bir sözleşme, kural olarak sadece tarafları bağlayan nispi bir hak niteliğindedir ve tapu siciline güvenerek işlem yapan iyiniyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesi oldukça güçtür.

Üçüncü Kişilerin İyiniyeti ve Tapu Siciline Güven İlkesi

Hukuki çerçevede, tapu sicilindeki kayıtlara güvenerek ayni hak kazanan üçüncü kişilerin korunması, TMK'nın temel prensiplerindendir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2024/3485 E., 2025/3793 K. sayılı kararında, tapuda herhangi bir şerh bulunmaması ve yüklenici ile arsa sahibi arasındaki hukuki ilişkiden haberdar olmayan üçüncü kişinin, tapu siciline güven ilkesi uyarınca iyiniyetli kabul edilmesi gerektiği belirtilmiştir. Bu durum, arsa sahiplerinin sözleşmeden doğan haklarını korumak adına, sözleşme aşamasında gerekli şerh işlemlerini yaptırmalarının hayati önemini ortaya koymaktadır.

Geçici Tescil Şerhi ve İhtiyati Tedbir

Uyuşmazlıklarda sıklıkla başvurulan bir diğer yöntem ise TMK m. 1011 kapsamında talep edilen geçici tescil şerhidir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2024/3434 E., 2025/1519 K. sayılı kararında, arsa sahibinin ayni hakkını korumak ve taşınmazın üçüncü kişilere devrini engellemek amacıyla talep ettiği geçici tescil şerhi ve ihtiyati tedbir taleplerinin, mevcut hukuki riskler ve sözleşme ifa süreci göz önünde bulundurularak değerlendirilmesi gerektiği ifade edilmiştir. Özetle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde hak kaybına uğramamak için sözleşmenin tapuya şerhedilmesi, hukuki koruma kalkanının ilk ve en önemli aşamasıdır.